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Wusstest du schon, dass Immobilien mich total faszinieren und ich eigentlich auch gern in Immobilien investieren würde? Nein? Kein Wunder. Hab davon auch noch nicht erzählt, weil es bisher nichts weiter als ein Traum ist.

Es gab immer einige Dinge, die mich davon abgehalten haben, in Immobilien zu investieren. Darüber habe ich mich neulich auch mit Harald von ReichWieRockefeller unterhalten. Denn im Gegensatz zu mir hat Harald den Schritt bereits getan und besitzt mehr als nur eine Immobilie, die er erfolgreich vermietet.

Deshalb war Harald so nett und hat einen Gastartikel geschrieben, in dem er dir und mir erklärt, welche Angewohnheiten und Denkweisen wir ablegen müssen, wenn wir erfolgreich in Immobilien investieren wollen.
Also Vorhang auf für Harald!

4 schlechte Angewohnheiten, mit denen du nie in Immobilien investieren wirst 

Ahhhh. Sonntag 10 Uhr. Augen aufschlagen. Beine durchstrecken. Die Sonne strahlt durch meinen Vorhang im Schlafzimmer.Ich stehe auf und schlürfe in die Küche. Erstmal ein Knoppers.

Nebenher schaue ich auf mein Handy. 1. August heute. Scheint ein sonniger Tag zu werden. 30 Grad sind angesagt.Ich mache meinen üblichen Rundgang durch meine Smartphone Apps. Kurz die E-Mails wegklicken, dann eine Sprachnachricht von einem Kumpel anhören. Danach Instagram Stories checken.

Zum Schluss logge ich mich in mein Onlinekonto ein. Plus €1.000 heute. Perfekt denke ich mir. Alle haben ihre Miete rechtzeitig überwiesen. So kann der Monat starten.

So einfach geht es. Jeden Monat €1.000 durch vermietete Wohnungen. Die finanzielle Freiheit ruft. Ein sorgenfreies Leben in Zukunft. Und vor allem: kein frühes Aufstehen mehr!

Ich zeig dir heute wie mein süßes Leben als Vermieter aussieht und welche 4 Angewohnheiten dich davon abhalten, selbst in Immobilien zu investieren! 

1. Dein Diplom in Friede, Freude, Eierkuchen

Hast du auch einen Diplom in Friede, Freude, Eierkuchen gemacht? Wie hast du abgeschlossen? Bestimmt mit 1 vor dem Komma. Ich auch.

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Und auf welcher Uni warst du dafür? Ich war auf der „Ich will aber keinen Ärger“-Uni. Ich geb ungern an, aber das ist echte Elite. Vielleicht hast du es aber auch geschafft und wir waren Kommilitonen. Glaubst du dein Abschluss hilft dir erfolgreich in Immobilien zu investieren?

Der Makler schwärmt dir vom Objekt vor. Der Verkäufer bleibt stur bei seinem Kaufpreis. Und dein Mieter tanzt dir auf der Nase rum. So stellst du dir dein Vermieter-Leben vor, richtig? Und soll ich dir die Wahrheit sagen? Genau so ist es auch. Sehr oft.

Bei Besichtigungen treffe ich immer auf Makler, die mir von den Wohnungen vorschwärmen. Keine Reparaturen, keine Streitereien mit den Nachbarn. Wer’s glaubt… Am besten sollst du schon vor der Haustür ein fixes Kaufpreisangebot machen.

Von den Verkäufern will ich gar nicht erst anfangen. Sie sind in der besten Situation seit langem. Der Markt läuft für sie. Die Preise steigen. Viele Käufer und wenig Angebot.

Und was tust du? Du willst es jedem Recht machen. Dem Makler. Dem Verkäufer. Und dem Mieter.

Verabschiede dich von dem Gedanken, dass jeder dich mögen soll. Als VermieterIn hast du ein kleines Geschäft zu betreiben. Wenn du Selbständig bist, schaust du auch, dass du Umsatz machst. Wohnungen vermieten ist nichts anderes.

Der Makler macht dir schöne Augen? Dann piekse doch mal mit den Fingern rein. Das heißt: Wenn alles so toll ist, warum ist die Miete nicht höher? Warum will der Verkäufer die Wohnung loswerden? Das Bad ist 20 Jahre alt. Und im Treppenhaus sollte mal wieder gestrichen werden.

Tipp: Frag lieber gleich die Mieter, was sie an der Wohnung stört, was verbessert werden kann und wer die Mülltonnen im Haus nie leert.

Es jedem recht machen zu wollen und nicht unangenehm aufzufallen, ist normal. Bringt dich aber nicht ans Ziel. Richtig ist es, eigene Interessen zu vertreten. Dafür muss man sich durchsetzen. Das ist anstrengend. Ich muss es auch immer wieder lernen.

Als VermieterIn lernst du es jeden Tag. Dann klappt’s auch mit der Mieterhöhung. 

2. Die lange Bank ist so bequem

Schöne Bank, auf der du da gerade sitzt. Achso, du sitzt da schon dein ganzes Leben lang drauf? Auf der langen Bank?

Sachen auf die lange Bank schieben, kenne ich nur zu gut. Geht mir genauso.

Morgen fang‘ ich an, mich mit meinen Finanzen zu beschäftigen. Ok, ich geb zu, wenn du diese 7 Fehler schon nicht mehr machst, hat Laura bereits einen Bomben-Job gemacht und dich motiviert, deine Finanzen in die Hand zu nehmen. Sei stolz auf dich!

Wie sieht der nächste Schritt aus?
Keine Lust dich auf Immobilienscout durch hunderte Angebot zu wühlen? Besichtigungstermine zu organisieren?
Hinfahren, anschauen, zurückfahren und auf der Rückfahrt bereits wissen, dass es sich nicht gelohnt hat?
Schweißperlen auf der Stirn wegen dem ganzen Papierkram mit Kaufverträgen, Kreditverträgen, Mietverträgen?

Dann bleib doch noch etwas sitzen. Ist ja auch gemütlich. Demnächst fängst du bestimmt an, dich mit Immobilien zu beschäftigen.

Stop!

Nicht nur du denkst so. Ich auch. Mein Schweinehund ist genauso groß wie deiner. Die ganze Organisation rund um Immobilien ist hoch. Gewöhn dich lieber dran. Für Besichtigungstermine muss ich mir einen Tag freinehmen. Kostbaren Urlaub einreichen.

Mein Tipp: Mach den Besichtigungstermin sofort am Anfang aus. Ich bin so oft in die Falle getappt bei guten Immobilien so lange Unterlagen anzuschauen bis ich Kleinigkeiten gefunden habe, die mich störten. Nur damit ich nicht den Stress mit Besichtigungen hab.

Für den Schweinhund gibt es kein Patentrezept. Die beste Methode ist: In kleine Stückchen schneiden. Und dann: Ein. Schritt. Nach. Dem. Anderen.

Mach nicht meine Fehler. Schieb‘ die Sache nicht auf die lange Bank. Mach es jetzt! Und ernte die Früchte später. 

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3. Jesus und Donald Trump sitzen in einem Boot. Du nicht.

Jesus hat vorausgesehen dass Petrus ihn dreimal verleugnen würde, ehe der Hahn krähe. Jesus wusste bereits was in der Zukunft passieren wird.

Und Donald? Naja, Donald eben. Er weis doch sowieso schon alles (besser).

Was haben die zwei Herren jetzt mit Immobilien zu tun?

Sie wissen alles. Vorher. Du leider nicht.

Welche Probleme kommen wohl auf dich als Vermieter zu? Musst du bald neu vermieten? Wie funktioniert die Nebenkostenabrechnung? Was mache ich bei einem Wasserschaden? Ist der Mieter im EG nicht ein Messie?

Du hast Angst vor diesen Problemen. Weil du keine Lösung hast. Du willst das Problem schon vorher gelöst haben. Wenn es noch nichtmal ein Problem gibt.

Hör auf für alles eine Lösung haben zu wollen. Du machst dich verrückt.

Halte es lieber mit Sokrates:

„Ich weiß, dass ich nichts weiß.“

Ich hab ehrlich gesagt auch keine Ahnung, was ich mit einem Messie mache. Ehrlich, keine Ahnung. Ich weis nicht mal, wie ich ihn schnell aus meiner Wohnung bekomme. Aber ist das jetzt mein Problem? Nein. Kümmere ich mich darum, wenn das Problem auftaucht? Klar!

Verabschiede dich davon, für alle Eventualitäten eine Lösung parat zu haben. Du eignest dir einen Grundstock an Wissen an. Danach ziehst du einen Strich und kommst ins Tun. Just do it. 

4. E=mc². Wie? Du kapierst das nicht!?

Kannst du Einsteins Relativitätstheorie auch nicht beweisen? Ich war in Mathe zwar nicht „K.O.“ – mehr als ein „Ok“ war aber auch nicht drin. Gottseidank brauche ich keine komplizierte Formel, um auszurechnen, ob eine Immobilie für mich Sinn macht oder nicht. Plus, Minus, Mal und Geteilt. Das reicht.

Aber die Gurus verkaufen doch alle ihre komplizierten Berechnungen? Bruttorenditen, Nettorenditen, IRR, Yield, Multiplier etc. Frag sie das nächste Mal doch, ob sie Ockhams Rasiermesser schon kennen. Etwas umformuliert sagt das Prinzip folgendes aus:

Einfach ist besser als Kompliziert.

Für meine Immobilieninvestitionen bedeutet das, dass eine einfach Berechnung besser ist, als eine Komplizierte.

Ich arbeite beruflich mit professionellen Immobilienentwicklern zusammen. Alle Projekte sind dort €10 Mio.+ groß. Ich bin oft erstaunt, mit welchen Bierdeckel-Rechnungen dort gearbeitet wird. Es reicht aus. Immobilien sind keine Raketenwissenschaft.

Tipp von mir: Schnell, einfach und zuverlässig berechnen, ob sich die Immobilie für dich lohnt. Dafür brauchst du nur 2 kleine Rechnungen.

  1. Kaufpreis pro m²: Du teilst den Kaufpreis durch die Wohnfläche.
  2. Bruttorendite: Du teilst die jährliche Kaltmiete durch den Kaufpreis.

Fertig. Mehr benötigst du nicht.

Mach das für 20 Wohnungen in deinem Suchgebiet. Danach vergleichst du die Ergebnisse. Ich garantiere dir, dass du genau jetzt bereits weißt, ob sich eine Immobilie für dich lohnt oder nicht.

Taschenrechner-Imobilienrendite berechnen

Aber was ist mit den ganzen Kosten beim Ankauf? Makler, Notar, Grundbuch. Alle stellen Rechnungen. Stimmt. Dann musst du eben etwas genauer rechnen.

Der schnelle Quick-Fix: Rechne die Nettorendite aus. Dazu teilst du die jährliche Kaltmiete abzüglich der nicht-umlegbaren Bewirtschaftungskosten (dafür nimmst du 20% der Kaltmiete an) durch den Kaufpreis zuzüglich 10% für die Kaufnebenkosten.

Kurzes Beispiel – Wohnung mit 40m²:

  • Kaufpreis €100.000
  • Jährliche Kaltmiete: €5.000
  • Nettorendite: (€5.000 – 20% * €5.000) / (€100.000 + 10% * €100.000) = 3,6%
  • Die Bruttorendite ist übrigens: €5.000 / €100.000 = 5,0%
  • Und wenn wir schon dabei sind…Der Kaufpreis pro m² beträgt €2.500/m² 

Aua. Ist es wirklich so schlimm?

Diese 4 Angewohnheiten halten dich davon ab, in eine Immobilie zu investieren. Wenn du Einkommen aus Mieten erreichen willst, musst du diese Angewohnheiten beiseite legen.

Aber nicht jeder mag in Immobilien investieren. Vielleicht investierst du schon in ETFs und Aktien und bekommst Dividenden. Oder du mischst bereits P2P-Investments in deinen Portfoliomix. Alles gut.

Für andere, die Lust auf Immobilien haben kann ich nur sagen: Richtig hohe Eigenkapitalrenditen können nur mit Immobilieninvestments erreicht werden. Dafür musst du nicht Donald Trump Junior werden. Bereits eine vermietete Eigentumswohnung kann richtig Rendite bringen.  

Harald schreibt auf seinem Blog ReichwieRockefeller, wie er strukturiert ein Immobilienportfolio aufbaut. Er hält nichts davon, überstürzt 10 Immobilien zu kaufen. Er sieht sich als Kapitalanleger, der mit seinen Mieteinnahmen die Altersvorsorge weiter aufbauen will. 

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